克而瑞发布2025中国房地产投资前景排行榜：上海、北京稳居前二 一线城市率先释放更多筑底信号

XM外汇官网APP获悉，布中榜上克而瑞地产研究发布了2025年中国房地产投资前景排行榜。国房2025年TOP5的地产多筑底信排名变化中，上海和北京依然稳居前两名，投资这两座城市在供给与需求方面展示了显著优势。前景常住人口超过2000万，排行保障了巨大的海北号住房更替需求，外来人口涌入创建了刚性住房需求。京稳居前同时，线城先释大多数家庭的市率人均住房面积不足38平方米，这为改善住房条件提供了空间。放更此外，布中榜上两地在2000年代已经经历了新房交易的国房高峰期，率先进入供求平衡的地产多筑底信新阶段。例如，投资北京年交易量约为1000万平方米，而其存量住房的更替周期超过80年。

这两座城市连续11年领跑全国房地产投资前景排行榜，最后一次有城市挑战其地位是2015年，彼时广州因交易规模扩张超过北京而跻身第二。

中国城市房地产投资前景排行榜

榜单整体解读

PART 01 格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”

2025年TOP5的前两名强势由上海和北京主导。这两地在供给和需求方面都显示出巨大优势。可用逾2000万常住人口保障更高的住房更替需求，外来人口的增加也进一步推动了刚性需求。由于家庭人均住房面积普遍低于38平方米，改善空间仍然存在。此外，两地早已经历了新房成交的高峰，进入供求平衡的阶段，年交易量的增速放缓，其存量市场十分稳定。

深圳位列第三，凭借强劲的经济和人口吸纳能力，尤其是在疫情解封后，2023年常住人口增加了33万人，同时，深圳的商品住宅成交金额预计将在2024年达到3216亿元，同比增长23%，展现出强劲的市场韧性。

杭州市和成都市作为二线城市的代表，均稳居第4和第5。两地的物业市场在过去几年中保持稳定，商品住宅成交金额均在2500亿元以上。他们的库存消化周期优于3年，表明市场现状健康，投资活跃。

从市场集中度来看，TOP50城市中有18个三线城市，总体数量有所减少，这50个城市的常住人口占全国的34%，GDP占比达到50%，商品交易面积同样占全国的50%。

PART 02 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升

海南省在投资前景排行榜中崭露头角。综合考虑城市的基本面因素与外部条目，得出最终城市排名。二线城市天津、济南和南宁等排名明显上升，特别是三线城市中温州、中山和三亚等因需求侧支持而攀升，外来人口和改善需求较强。

一线城市迎来了更好的需求侧表现，新房成交面积同比增长13%。而二手房成交更是增长22%。有研究指出，逐渐增长的高净值家庭需求将在一线城市的楼市上不断释放。

PART 03 需求：人口集聚+改善需求支撑 TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求

在市场调整的背景下，房地产投资和成交规模逐渐集中于头部城市，TOP20城市的未来住房需求可达3亿平方米。这不仅归因于人口的流入，也与存量住房的改善需求密切相关。

TOP20城的常住人口已达到3亿，住房改善需求年均1.4亿平方米。根据以往的数据，住房面积年均增长在合理范围之内，特别是在成都、重庆等地，改善性增量需求超1000万平方米。

PART 04 一线城市：需求稳定性最佳、库存风险可控 率先释放更多筑底信号

尽管自2022年以来，市场出现波动，但2024年一线城市的商品住宅成交金额达到1.4万亿元的表现仍显著优于其他城市。一线城市的成交规模已经在逐渐稳步增长，二手房市场亦改善。

一线城市面临稳定的外来人口和改善需求，这些因素推动了二手房市场的活跃。同时高端住宅市场的增长态势也在加快。2024年北上深多个高价位楼盘的成交大幅提升。

PART 05 二线城市：需求发展仍具潜力 杭州、成都、天津稳市场表现突出

不少二线城市的城镇化率接近或超过80%。在此背景下，杭州、成都的城镇化水平和住房需求仍然不断增长，继续显示出市场的潜力。焦点需放在较高城镇化潜力的城市上。

天津的外来购房热情保持稳定，继续向上攀升，而济南和南宁的表现更具亮点。尽管部分城市面临房价的制约，如苏州和福州，但总体来看，二线城市依然具备良好的市场潜力。

PART 06 三线城市：城镇化发展仍具较大空间 亟需提速土地回购促供求新平衡

面对60%-70%的城镇化率发展，各地情况差异大，许多三线城市仍具快速发展的空间。5000万农村人口待转化，对于未来的增量需求提供了巨大空间。

相应的，政策推动土地回购及城市更新工作，为三线城市的稳定增长提供了助力。随着专项债的增加和政策的倾斜，三线城市的住房市场将逐步得到释放。

综上所述，当前房地产市场存在着较大潜力，各地需要再接再厉，以实现供求关系的新平衡，从而促进市场更健康的发展。

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